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政策性住房纠纷专题③购买集资房指标,未实际取得房屋,转让费能要回来吗?

看房网 2020-03-18 17:13
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在上一篇文章《政策性住房纠纷专题②如何判断转让集资房指标的合同是否无效?》中,我们已经为大家集资房指标转让合同效力问题。

今天我们要讨论的是,在转让合同有效的情况下,因第三方原因导致指标受让方无法实现合同目的(即取得房屋),受让方能否向转让方要回指标转让费?

下面我们就给大家介绍一个非常典型的案例!

【案例索引】

湖南省高级人民法院:彭艳丽、向亚兰与杨健合同纠纷申诉、申请民事裁定书(2018)湘民申598号

【案情简介】

2013年4月17日,原告向亚兰与被告就吉首市水畔铭城教师公寓集资房购房指标转让达成口头协议。

原告向被告支付了3.2万元购房指标转让款以及被告预付给开发商的6万元购房款,被告则协助将预付房款的主体变更为原告向亚兰。

2015年9月4日,原告与湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司就本案指标房签订《吉首市商品房销售合同》;原告当日支付了剩余购房款131210元。

后因开发商的原因,工地停工,无法交房。

2016年5月22日,原告与开发商湖南吉首精诚房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖解除》合同协议书,原告领取了全部购房款191210元。

原告以其购房目的未能实现,被告没有合法根据取得购房指标转让费为由要求被告返还32000元。被告拒绝返还,故原告诉至法院。

【一审判决】

第一,原被告双方签订的集资房购房指标转让达成的口头协议未违反法律强制性规定和损害社会公共利益,合法有效;

第二,由于签订合同时商品房属于尚未建成,因开发商原因导致房屋不能交付给原告,属于合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的重大变化,继续履行合同对于原告明显不公平,且原告的合同目的无法实现,故原、被告之间的合同应予以解除,被告应退还原告支付的指标转让费32000元。

【二审、再审判决】

关于争议焦点二,被告是否退还32000元指标转让费。

双方达成口头协议后,原告向被告支付了3.2万元购房指标转让款以及被告预付给开发商的6万元购房款,被告则协助将预付房款的主体变更为原告,原告亦与开发商湖南吉首精诚房地产开发有限责任公司签订了《吉首市商品房销售合同》,成为实际购房人,故原被告的权利义务已经全部履行完毕,被告取得3.2万元购房指标转让款具有合同依据。

虽然彭艳丽最终未实际取得房屋,但系因开发商违约所致,与杨健无关。

在双方之间的口头协议已经履行完毕的情形下,彭艳丽未实际取得房屋的风险应由其自行承担。

彭艳丽、向亚兰提出应由杨健返还3.2万元购房指标款的再审事由不能成立,本院不予支持。

【文鳐评析】

上述案例中,一审判决与二审、再审判决截然不同。我们先来帮大家捋一下各个判决的法律逻辑:

一审法院的审判逻辑为:

(1)合同签订时房屋未建成,因房开商原因无法交房属于不可预见的重大变化。

(2)合同的履行目的是交付房屋,因不可预见原因导致原告无法取得房屋,继续履行合同对原告不公平,故判决被告返还指标房转让费。

二审、再审法院的审判逻辑为:

(1)在原被告口头达成的《指标转让合同》中,原告的义务是支付指标转让费,权利是取得购房资格,以便能和房开商签订《商品房买卖合同》;

(2)原告取得房屋所有权应该依据的是《房屋买卖合同》,不是《指标转让合同》;

(3)被告的义务是协助原告变更为实际购房人,权利是获得指标转让费;

(4)针对《指标转让合同》,原被告双方均履行完毕合同义务。故被告无须退还指标转让费。

结合一审、二审、再审法院的审判逻辑,显然二审、再审法院的审理更公平合理!

为什么这么说?

首先,《指标房合同》与《商品房买卖合同》的合同目的和对待给付的内容不同。

前者目的是转让集资房的购买资格;后者目的是获得房屋所有权;前者原告对待给付内容是支付获取购房资格的对价,后者的对待给付内容是向房开商支付购房款。

其次,正因为两份合同的合同目的和对待给付内容不同,除非《指标转让合同》另有约定,根据权利义务对等的原则,《指标转让合同》的违约责任不能等同于《商品房买卖合同》的违约责任。

所以,因房开商原因无法履行《商品房买卖合同》的损失,不应由前者承担。

最后,签订《指标转让合同》并不等同于必然签订《房屋买卖合同》,后合同的签订与否仍具有不确定性。

所以,被告作为转让方,只能承诺顺利转让购房资格,但后续房开商是否能交房,能否按期交房,还要考虑客观上签订条件、时机不具备才能做出判断,且并非被告可以自主决定,双方当事人对此均应有所预见。

如果《指标转让合同》没有约定退还指标转让费的情形,因第三方原因导致无法取得房屋,原告应自行承担损失。

当然如果因原告单方毁约不愿履行转让合同义务,即便没有约定指标费退还条款,根据诚实信用以及公平原则,也应予以退还。

而一审法院混淆了《指标转让合同》和《商品房买卖合同》合同的权利义务;将履行《商品房买卖合同》才能取得房屋所有权的合同目的转嫁到了《指标转让合同》中,将房开商原因导致原告产生的损失,转移到被告身上,直接加重了被告的合同义务。

【延伸案例一】

官建林、曲宝瑛买卖合同纠纷二审民事判决书(2017)桂03民终1730号 

【桂林中院认为】

从双方于2014年10月22日签订的《转让协议》的内容看,明确约定了被上诉人曲宝瑛应支付上诉人官建林房屋转让金,并约定了各自应承担的违约责任。

《转让协议》第六条约定“若因不可抗力,政策变动,单位及开发商因素导致本协议无法履行,并退回报名费,甲方无条件全额退回转让费。”

从上述协议内容可以看出报名费与转让金是两笔完全不同的费用。

上诉人官建林于2014年10月22日出具的收条也写明收到了被上诉人曲宝瑛给付的转让金4万元,加上原审被告苏桂芳从被上诉人曲宝瑛处收取并转交给上诉人官建林的1万元指标转让金,上诉人官建林共收取了被上诉人曲宝瑛房屋转让金即指标转让费5万元的事实是清楚的。

上诉人官建林认为转让金就是报名费,自己并没有收取被上诉人曲宝瑛转让金5万元的理由不成立,本院不予支持。

在因开发商的原因导致协议无法履行,双方均同意解除《转让协议》后,上诉人官建林应将收取的5万元房屋转让金即指标转让费5万元退还给被上诉人曲宝瑛。

【裁判要旨】

若转让合同约定了因第三方原因无法履行合同,应退还指标转让费的,应予以支持。

总结:

即便《指标转让合同》有效,但在履行过程中发生履行不能时,如果没有提前预测风险、约定违约责任,将导致受让处于很被动的地位。

因此签订《指标转让合同》时,除了约定转让价款,支付购房款外,还要分别约定若政府原因、房开商原因、转让方原因导致受让方无法取得购房资格、无法取得房屋的应对条款。

可以约定的潜在风险包括:

——地方政府或单位发现转让购房资格行为后,取消职工的资格;

——因房开商原因无法建设项目,无法交付房屋;

——因价格上涨,转让方反悔,以转让违反政策法规为由主张合同无效;

——集资房已经建成,交付受让方入住,但转让方迟迟没有办理完全产权,导致无法过户。

——转让方一房二卖。

编辑者:suli

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