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二手房买卖合同纠纷专题②|一文看懂全国各级法院针对房产中介未尽谨慎审查义务责任的五种裁判观点

看房网 2020-03-04 10:43
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       在上一篇文章《二手房买卖合同纠纷专题①|青秀区法院:房产中介未尽谨慎审查义务的,应对购房者的房屋差价损失承担连带赔偿责任》中,我们介绍了南宁市青秀区对房产中介未尽审慎审查义务时应承担责任的裁判观点。

       通过大数据分析,我们注意到这类案件在全国范围内非常多。

       原被告双方最大的分歧,主要集中在:“房产中介作为非直接加害人,是否应当对作为委托人的买方的损失(包括间接损失)承担赔偿责任,以及如何认定其赔偿责任的承担范围?”

       我们更注意到,关于这个问题,全国各级法院的裁判观点其实并不统一,存在着较大的分歧(青秀区法院的观点仅是其中一种)。


       下面我们就详细为大家梳理一下全国各级法院对于这个问题的不同裁判观点:

 

—— 1 ——

 

       第一种裁判观点认为:房产中介未经核查义务的行为和出卖人的根本违约行为共同导致买受人的利益受损,房产中介应对买受人所遭受的全部损失,在其违约程度范围内承担连带赔偿责任。

        参考案例:侯敏月与冼敏仪、佛山市顺德区吉翔物业代理有限公司房屋买卖合同纠纷案 [案号:(2016)粤0606民初7169号]

佛山市顺德区人民法院认为:

       “关于被告吉翔物业公司是否承担责任的问题?本院认为,房屋是否被查封,直接决定了房屋能否办理过户手续、房屋买卖合同目的能否实现的决定性因素。故为保障交易安全,在居间服务中和确定交易前核实房屋查封情况,形成了房屋中介机构从事居间市场活动的常识经验和惯例守则,属于法定的附随义务。

       《中华人民共和国合同法》第六十条规定,当事人应当按照约定全面履行自己的义务;当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

        本案中,虽然核实房屋查封情况未在《房屋买卖合同》中明确记载,但被告吉翔物业公司亦要按照上述法律规定,履行核实查封情况的附随义务。

        被告吉翔物业公司未能履行该义务,与原告未能获悉房屋真实情况下缔约并其后遭受损失有因果关系。

        故被告吉翔物业公司应当承担赔偿损失的违约责任。

        综合考虑被告吉翔物业公司的违约情况,本院酌定其对原告的损失(已付定金60000元)承担30%的连带赔偿责任,即为18000元,扣减被告吉翔物业公司已经支付的9900元赔偿款,赔偿余款为8100元。”

 

—— 2 ——

 

       第二种裁判观点认为:出卖人才是终局责任人,是导致买受人受损的直接责任人,其根本违约行为是损失发生的主要原因,房产中介未经核查义务仅是次要原因,对于导致买受人房屋上涨的损失并不承担连带赔偿责任,而是在其过错责任范围内承担房屋上涨的损失赔偿责任。而买受人在签订合同时亦负有审慎的注意义务,其未尽到审慎的注意义务的,亦需承担对此给自身所造成的部分损失。

        参考案例:邹小泉美联物业代理(深圳)有限公司与周燕梁群房屋买卖合同纠纷二审民事判决书 [(2018)粤03民终4534号]

        广东省深圳市中级人民法院认为:

        “关于邹小泉主张的涉案房屋上涨的损失人民币150万元。

        首先,邹小泉正是基于对主体变更确认书中梁群签名真实性的错误认识,才进行了履行合同的行为,因履行合同的目的无法实现,给邹小泉造成了房屋上涨的损失,因邹小泉对主体变更确认书中梁群签名的真实性的错误认识是美联物业不当履行居间服务合同的行为造成的,故美联物业应当在其过错责任范围内承担涉案房屋上涨的损失。

        其次,为避免损失的扩大,邹小泉应当在一定范围内积极履行减损义务。根据一审法院查明的事实,梁群已经在2015年7月29日以起诉的方式明确表明买方主体仅为周燕,且明确表明要求解除合同,邹小泉亦以提出独立诉讼请求的方式要求解除合同,即邹小泉在提出独立诉讼请求时已经明确表示选择不再继续履行合同,在此之后的房屋上涨的损失不应当再由美联物业承担。

        再次,邹小泉作为有完全民事行为能力的主体,在签订合同时亦应当负有审慎的注意义务。

        综上,根据本案的相关情况,一审法院酌情判令美联物业应当向邹小泉支付涉案房屋上涨的损失人民币65万元,邹小泉的超额诉讼请求,一审法院不予支持。本院对此予以了确认。”

 

—— 3 ——

 

       第三种裁判观点认为:房产中介作为专业的居间机构,因未尽必要的审慎核查义务而导致委托人利益受损的,应当承担赔偿责任,但对其赔偿责任的范围仅限与其过错程度相对应的补充赔偿责任。

        参考案例一:庞昕、陈锐与上海锐丰投资管理有限公司居间合同纠纷二审民事判决书 [(2014)沪二中民二(民)终字第2427号]

        上海市第二中级人民法院认为:

        “在(2012)虹民三(民)初字第1501号案件中,原审法院判决张新春、张弛返还庞昕、陈锐购房款223万元并赔偿庞昕、陈锐62万元。经执行,庞昕、陈锐获得系争房屋拍卖款389,071.30元,现张新春、张弛已无其他财产可供执行。

        原审法院已于2014年3月4日裁定终结(2012)虹民三(民)初字第1501号民事判决中余额2,495,928.70元及相应利息产生的该次执行程序。

        因此,对庞昕、陈锐而言,其损失已实际产生。由于锐丰公司违反了上述法定和合同义务,应当就庞昕、陈锐的损失承担相应的赔偿责任。

        鉴于造成庞昕、陈锐损失的根本原因系房屋出卖方张新春、张弛违约,法院亦判令张新春、张弛承担返还购房款及赔偿的责任,而锐丰公司在本次交易中违反了居间方应尽的义务,因此锐丰公司除应返还庞昕、陈锐中介服务费外,还应就张新春、张弛未能返还购房款造成庞昕、陈锐的损失部分承担补充赔偿责任。

        综合锐丰公司在提供居间服务过程中的过错程度和实际情况,补充赔偿责任的范围酌情在90万元为妥。锐丰公司履行补充赔偿责任后,有权依法向终局债务人求偿。”

        公报案例:李彦东诉上海汉宇房地产顾问有限公司居间合同纠纷案 [(2013)沪二中民二(民)终字第578号]

        上海市第二中级人民法院认为:

        “本案二审主要争议在于汉宇地产承担补充赔偿责任的范围。

        对此应综合本案案情予以判定。根据二审查明的事实,伪造的公证书中载明的蔡芳出生日期与其身份证号码记载不一致,该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下,汉宇地产理应赴公证机构进行现场核实,但汉宇地产未采取前述措施。而根据上诉人李彦东在二审时的陈述,其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议,李彦东完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。

        由于李彦东、汉宇地产均未尽到前述审慎义务,致使李彦东本人成为周敏合同诈骗的被害人。汉宇地产作为专门从事居间活动的单位,开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。

        根据查明的事实,汉宇地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格,未认真核查系争房屋已被出卖情况,未严格按照合同约定履行定金保管义务,使案外人周敏得以实施诈骗,继而造成李彦东损失。综合前述情况,李彦东提出汉宇地产在10万元范围内承担补充赔偿责任,尚属合理,可予支持,对一审判决作相应调整。”

 

—— 4 ——

 

       第四种裁判观点认为:房产中介并非房屋买卖合同的主体,只要买受人未举证证明房产中介存在应与房屋买卖合同关系中的违约方承担连带责任的情形的,则房屋买卖合同一方违约时其无需承担连带赔偿责任。

        参考案例:杨胜宇与申皓文等房屋买卖合同二审纠纷案 [(2017)京01民终2006号]

        北京市第一中级人民法院认为:

        “因本案系房屋买卖合同纠纷,链家经纪公司作为居间方,并非房屋买卖合同的主体,链家经纪公司就其居间行为是否应该承担责任与本案并非同一法律关系,且申皓文亦未举证证明链家经纪公司存在应与杨胜宇承担连带责任的情形,故对申皓文主张链家经纪公司应对其相关损失承担连带责任的诉求,法院不予支持。”

 

—— 5 ——

 

       第五种裁判观点认为:房产中介并非房屋买卖合同的主体,只要其违反居间义务的违约行为并不必然导致房屋买卖合同中出卖人的违约的,则不构成共同侵权,无需对房屋买卖合同一方违约时承担连带赔偿责任。

        参考案例:李勤、金立琼房屋买卖合同二审纠纷案 [(2018)鄂01民终1126号]

        湖北省武汉市中级人民法院认为:

        “关于武汉链家公司是否应承担连带赔偿责任。李勤、董自虎、武汉链家公司签订的《居间服务合同》第三条约定,李勤和董自虎应积极配合武汉链家公司的居间活动,李勤应将房屋买卖所需的房屋所有权证、土地使用权证、不动产权证书、购房合同、权属证明等房产交易相关证书、证件及材料原件交于武汉链家公司保管.....该合同第四条约定,武汉链家公司违反本合同第三条约定的,应承担相应的违约责任。因此,武汉链家公司将不动产证返还李勤、金立琼的行为,并不必然导致李勤、金立琼一房二卖,构成共同侵权或违反保证合同的约定担保。一审判决武汉链家公司承担连带赔偿责任,缺乏事实和法律依据。”

        通过上述分析可见,这五种不同的裁判观点,是各有各的道理!

        但毕竟我们中国并不是判例法国家,其他法院的判决结果只能作为我们探讨案件时的一个参考。

        那南宁市中级人民法院、广西高级人民法院对此又是持有何种意见呢?

        我们现在还不得而知。

        但是目前该案已经进入二审程序,尚未开庭和下判。

        我们将会继续关注这个案件的二审结果。同时我们也会在下篇中针对该案的二审裁判结果继续进行深入分析这个问题,敬请关注!


编辑者:xiangxin

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