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南宁城市更新系列⑦|中篇:南宁市国有土地上房屋征收补偿流程

看房网 2020-03-02 11:01
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上一篇《南宁城市更新系列⑥|上篇:南宁市国有土地上房屋征收补偿流程》我们跟大家介绍了南宁市国有土地征收中前期工作阶段的具体内容。

今天我们继续给大家详细介绍:


第二阶段 征收决定阶段


(六)拟定征收补偿方案,征求公众意见

——责任主体:房屋征收部门

——工作内容:

1.拟定征收补偿方案:各城区、开发区委托具有相应资质的房地产价格评估机构对征收范围内的房屋进行分类评估,根据前期调查结果拟定房屋征收补偿方案报征收部门。

2.征求工作意见:如被征收人认为征收补偿方案不符合《条例》规定的情况,应采取书面的形式将被征收人的意见进行统计,并对统计资料妥善保存。

3.方案论证:市政府委托市房屋征收部门组织有关部门对征收补偿方案进行论证

4.公布征收补偿方案,征求意见:不少于30天,被征收人可书面提交反馈意见。

5.征收补偿方案审定:房屋征收办修改征收补偿方案,报市人民政府审定

6.征收补偿方案内容:

(1) 征收范围

(2)补偿方式

(3)产权调换房屋

(4)临时安置用房地点

(5)各项补偿安置标准

(6)签约期限

——涉及部门:住房和城乡建设局、发改委、自然资源局、房屋征收办、各城区政府、开发区管委会及城区、开发区房屋征收办

(七)组织听证

——适用情形:旧城区改建需要征收房屋,其中一半以上(以房产证计算)被征收人对征收补偿方案提出异议的,应当组织听证。

——注意事项:组织听证前应当送达《听证告知书》,同时对于被征收人提出的意见进行记录。

——涉及部门:住房和城乡建设局、发改委、自然资源局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办

(八)社会稳定风险评估

——时间节点:房屋征收范围确定并公布后

——责任主体:项目所在地城区政府、开发区管委会

——工作内容:

1.项目风险分析,包括合法性分析、合理性分析、可行性分析、可控性分析四个方面,根据每个分析结果综合评定该项目的风险等级。

2.存在项目风险点及应对方案,根据调查情况,对已经存在的或者潜在的风险点按照风险等级指数进行定性分析并提出应对方案。

3.通过上述分析,形成《社会稳定风险评估报告》由政府决策。

——涉及部门:城区政府、开发区管委会

(九)补偿资金保障

——具体内容:由城区、开发区房屋征收办根据征收补偿、奖励、补助政策,编制征收补偿费用预算,报市房屋征收办审查。财政局资金组负责项目征地拆迁资金、工作经费及安置项目建设资金的筹措、拨付核算工作,为项目征地拆迁安置资金做好后勤保障工作。

——涉及部门:

住房和城乡建设局、财政局、审计局、监察局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办等

(十)安置房源保障

——工作内容:各城区、开发区或项目业主负责落实安置房源,或组织新建、购买房屋,确保征收产权调换安置房源的落实。

——涉及部门:住房和城乡建设局、自然资源局、财政局、房屋征收办、城区政府、开发区管委会、项目业主及城区、开发区房屋征收办等

(十一)作出房屋征收决定

——征收决定作出依据:征收项目情况、房屋调查登记情况、征收补偿方案征求意见和社会稳定风险评估情况等。

——责任主体:市房屋征收部门拟定报请市人民政府作出

——注意事项:对于房屋征收决定涉及被征收人数量在300户(含300户)以上的,作出房屋征收决定前,经政府常务会议讨论决定。

——工作内容:征收目的、征收范围、征收部门、征收实施单位、征收补偿方案、签约期限、行政复议、行政诉讼权利和期限、其他事项。

——涉及部门:住房和城乡建设局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办

(十二)发布房屋征收公告

——责任主体:市人民政府

——公告内容:征收补偿方案、征收范围、收回国有土地使用权和行政复议、行政诉讼权利等事项。

——注意事项:被征收人在收到征收公告后,对于房屋征收决定不服的,可以依法在知道作出该具体行政行为之日起60日内,向作出房屋征收决定的市、县级人民政府的上一级人民政府申请行政复议。被征收人依法提起行政复议后对复议决定不服的,可以自收到复议决定书之日起15日内向人民法院提起行政诉讼。也可以在知道作出具体行政行为之日起6个月内向人民法院提起行政诉讼。

——涉及部门:住房和城乡建设局、司法局、自然资源局、房屋征收办、城区政府、开发区管委会及城区、开发区房屋征收办

至此,“征收准备阶段”的所有工作已经完成!

只有经过上述环节所作出的征收补偿决定才符合法律规定,我们通过一张流程图再来回顾征收补偿决定作出的流程:

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第三阶段 征收实施准备阶段


(十三)房屋征收实施工作的委托

——责任主体:市房屋征收部门。

——工作内容:市房屋征收部门根据项目的房屋征收决定按照市级统筹推进,城区(开发区)属地管理的原则,向相关城区政府、开发区管委会下达房屋征收工作委托书,城区、开发区根据委托开展房屋征收补偿工作。

——涉及部门:住房和城乡建设局、房屋征收办、城区政府、开发区管委会及城区、开发区房屋征收办

(十四)选择评估机构

——选定主体:被征收人。如未经被征收人协商选定的评估机构作出的评估报告不合法。

——实施主体:市房屋征收部门委托相关城区、开发区组织实施

——选定时间:发布房屋征收公告后

——选定方式:协商选定、投票选定、摇号选定。其中投票选择、摇号选定房地产价格评估机构时,房屋征收部门应当邀请无利害关系第三方见证或公证机关进行公证。

——选定程序:

1.评估机构报名:房屋征收部门应将房屋征收项目的名称、范围、户数、建筑面积、联系方式等相关情况,在征收范围内予以公示,自公示之日起5个工作日内,具有相应资质的房地产价格评估机构可向房屋征收部门报名参与。

2.公布评估机构名单:房屋征收部门应将申请参加该项目具有相应资质的房地产价格评估机构名单、基本情况,以及协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜在征收范围内公布。

3.协商选定评估机构:被征收人应当在告知后15日内协商一致并选定房地产价格评估机构,同时将协商选定结果签字或盖章后以书面形式报房屋征收部门。房屋征收部门应将协商结果予以公布。

4.投票选定评估机构:被征收人协商选定房地产价格评估机构不成或不一致的,应采取投票选择的方式确定。

(1)参与投票选择的被征收人数量应超过被征收人总数的50%。投票得票数最高、且超过参与投票被征收人数量50%的房地产价格评估机构被确定为该项目的房地产价格评估机构。

(2)房屋征收部门应提前3天将投票选择房地产价格评估机构的相关事项告知被征收人。被征收人应在规定时间内持房屋权属证书,按一个被征收人(产权户)一票的原则,到指定地点参与投票。

5.摇号选定评估机构:投票选择方式未能确定评估机构的,采取摇号、抽签等随机选定的方式确定评估机构。

6.书面通知评估机构:由房屋征收部门书面告知被确定的房地产价格评估机构,并与其签订房屋征收评估委托合同。

(1)房地产价格评估机构不得转让或者变相转让受托的房屋征收评估业务。

(2)同一征收范围内的房屋征收评估工作,原则上由一家房地产价格评估机构承担。房屋征收范围大的,可以由两家或者两家以上房地产价格评估机构共同承担。

——涉及部门:市住房和城乡建设局、财政局、房屋征收办、城区政府、开发区管委会及城区、开发区房屋征收办、房地产价格评估机构等单位

(十五)开展评估

——评估时点:征收公告发布当日

——评估价格:市场交易价格

——价格因素:区位、用途、档次、新旧程度、规模、建筑结构

——工作内容:房地产价格评估机构依据相关规定开展评估工作。房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估工作,任何单位和个人不得干预。

——涉及部门:市住房和城乡建设局、房地产价格评估机构等单位

(十六)公示评估结果

——公示内容:《房屋征收估价结果公示说明》、《分户评估结果公示单》

——公示期:7天

——注意事项:

1.每户分别进行公示

2.安排负责项目房屋征收评估的注册房地产估价师进行现场说明解释

3.对被征收人反映的确属错估、漏估的部分,注册房地产估价师应当现场予以记录,房地产价格评估机构应进行修改、完善

——涉及部门:市住房和城乡建设局、房屋征收办、城区政府、开发区房屋征收办、房地产价格评估机构等单位

(十七)送达评估报告

——工作内容:房地产价格评估机构在分户初步评估结果公示期满并修正后,向房屋征收部门提交被征收范围内的整体评估报告和分户评估报告。由房屋征收部门向被征收人转交分户评估报告。

——注意事项:《评估报告》应当由两名以上注册房地产估价师签字,并加盖房地产价格评估机构公章。

——涉及部门:市住房和城乡建设局、市房屋征收办及城区、开发区房屋征收办、房地产价格评估机构等单位

(十八)评估报告有异议的处理

——处理方式:

1.解释说明:出具评估报告的房地产价格评估机构向被征收人或者房屋征收部门就评估报告的疑问作出解释和说明。

2.结果复核:被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的,应当自收到评估报告之日起10日内,向房地产价格评估机构申请复核评估。房地产价格评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起10日内对评估结果进行复核。复核后,改变评估结果的,应当重新出具评估报告;评估结果没有改变的,应当书面告知复核评估申请人。

3.专家鉴定:被征收人或者房屋征收部门对房地产价格评估机构的复核结果有异议的,应当自收到复核结果之日起10日内,向市房地产价格评估专家委员会申请鉴定,并按鉴定结果确定补偿标准。

——涉及部门:市住房和城乡建设局、房屋征收办及城区、开发区房屋征收办、房地产价格评估机构、市房地产价格评估专家委员会等单位

(未完待续)

编辑者:suli

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